Artists impression Red Apple Rotterdam geeft geen recht op overkapping

Rechtbank Rotterdam 21 december 2016, IEF 16478 ; ECLI:NL:RBROT:2016:9961 (VvE Kopblokwoningen in the Red Apple tegen Stichting Havensteder) Als randvermelding. Bouwrecht. Non-conformiteit van appartementen (geen overkapping). Havensteder is opdrachtgever voor de bouw van het gecombineerde appartementen- en kantorencomplex “The Red Apple”. Op geen enkele afbeelding is een overkapping te zien. Zoals nadrukkelijk vermeld in de verkoopbrochures, kunnen aan de verkoopbrochures geen rechten worden ontleend, aangezien dit een “artist impression” betreft. Als uitgangspunt geldt dat “artist impressions” en maquettes slechts een indicatie geven van de uitvoering van de woning. Vordering tot het (laten) plaatsen van een overkapping/glazen dak wordt afgewezen.

4.12. De digitale visualisaties en maquettes waar VvE Trak in dit kader naar verwijst zijn “artist impressions”. “Artist impressions” en maquettes geven een beeld van een toekomstige situatie. Als uitgangspunt geldt dat “artist impressions” en maquettes slechts een indicatie geven van de uitvoering van de woning. De indruk die ermee wordt gewekt moet echter wel in grote lijnen overeenstemmen met de werkelijkheid, tenzij ze strijdig zijn met andere contractstukken of die andere contractstukken gedetailleerdere informatie bevatten (die andere contractstukken gaan dan voor) dan wel (hier niet aan de orde) niet overeenstemmen met de bestaande situatie en vaststaat dat verkrijgers hiervan op de hoogte waren.

4.13. Ter zitting heeft VvE Trak erkend dat in de “artist impressions” op pagina 2 van de twee verkoopbrochures geen glazen dak, doch slechts een soort luifel is te zien. Tegen de achtergrond dat een glazen dak niet in de tekst van de koopovereenkomst, verkoopbrochures en tekeningen is opgenomen - noch in de technische omschrijving, noch elders in de tekst - hebben de verkrijgers uit deze “artist impression” op pagina 2 niet redelijkerwijs mogen afleiden dat de binnenplaats van het kopblok zou worden voorzien van een glazen dak. Dit klemt temeer nu in de verkoopbrochures het volgende staat vermeld: “Alle genoemde afmetingen, teksten en impressies geven een zo goed mogelijk beeld van The Red Apple. Hieraan kunnen echter geen rechten worden ontleend.” Ter zitting is nog aan de orde gekomen dat op de tekening die is verstrekt aan de kopers van de eerste fase een dun lijntje is ingetekend boven de 16e verdieping. Voor zover VvE Trak op deze tekening eveneens een beroep heeft willen doen, is ook dit enkele lijntje onvoldoende om de gerechtvaardigde verwachting te hebben gewekt dat sprake zou zijn van een glazen dak. Dat geldt te meer nu de desbetreffende tekening blijkens de tekst van de verkoopbrochures is geplaatst met als doel om de bijzonderheden van de gevel van The Red Apple inzichtelijk te maken (het zijaanzicht) en niet om duidelijkheid te verschaffen over het bovenaanzicht van het complex.

4.17. Het voorgaande brengt mee dat de vordering voor zover deze betrekking heeft op het (laten) plaatsen van een overkapping/glazen dak zal worden afgewezen. Gelet op dit oordeel behoeft geen bespreking het betoog van Havensteder dat oplevering van het kopblok aan toewijzing van dit deel van de vordering in de weg staat dan wel dat VvE Trak te laat heeft geklaagd.