Het land van de makelaars
Gerechtshof Amsterdam , 28 december 2006, LJN: AZ5825 en LJN: AZ5826. Makelaarsland B.V. tegen Gedaagden.
Twee arresten die dezelfde zaak betreffen, één in het hoger beroep tegen de aanvankelijke procedure in een zaak over misleidende reclame en één tegen het daarop gevolgde executiegeschil.
In de ‘gewone’ procedure is de televisiecommercial Makelaarsland in eerste instantie aangemerkt als misleidende reclame. Ook de prijsvergelijking op de website van Makelaarsland werd door de voorieningenrechter als misleidend aangemerkt. (Lees dit eerdere bericht voor een nadere opsomming van de feiten).
In de eerste grief in het hoger beroep betoogt Makelaarsland dat zij wel degelijk dezelfde diensten verleent als andere NVM-makelaars. Niet betwist is echter dat Makelaarsland geen brochure maakt (de klant dient zelf foto’s en een beschrijving van het huis te maken, deze worden vervolgens op internet gepubliceerd) en niet aanwezig is bij bezichtigingen van het huis door potentiële kopers (waardoor de klant niet alleen zelf daaraan de vereiste tijd en aandacht moet spenderen maar er ook zelf voor moet zorgen dat voldaan wordt aan de zogenoemde informatieplicht).
Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat Makelaarsland door deze beperkte(re) opzet van haar dienstverlening niet in de commercial te vermelden zich schuldig maakt aan misleidende reclame. Dat het hier slechts om ondergeschikte aspecten van de door een makelaar geboden verkoopbemiddeling zou gaan vermag het hof niet in te zien, ook Makelaarsland erkent dat het rondleiden en informeren van potentiële kopers een tijdrovend aspect is van de dienstverlening van de (traditionele) makelaar.
Het feit dat Makelaarsland haar diensten alleen via internet aanbiedt en dat een eventuele onjuiste voorstelling van de consument omtrent de omvang/aard van de door Makelaarsland te verlenen diensten bij het (voor het “consumeren” noodzakelijke) raadplegen van de website wordt weggenomen, doet aan het onrechtmatige karakter van de reclameboodschap niet af.
Niet te betwisten valt dat het hier om een (opvallende) reclame-uiting gaat die, op zichzelf beschouwd, de beeldvorming van de consument kan beïnvloeden. Daarbij komt dat de aanwezigheid van vereiste informatie op de site onverlet laat dat door de onjuiste en/of onvolledige boodschap van de commercial de interesse bij de potentiële klant wordt gewekt en het gevaar ontstaat dat deze zich vervolgens door een onjuiste beeldvorming onvoldoende rekenschap zal geven van de naast Makelaarsland aanwezige alternatieven.
De tweede grief van Makelaarsland is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de prijsvergelijking op de website van Makelaarsland misleidend is. Ook deze grief treft geen doel.
Gedaagden wijzen er in dit verband terecht op dat naast het onvermeld laten op de desbetreffende internetpagina van de reeds besproken beperkte opzet van de dienstverlening waarop de vaste courtage van E 795,- betrekking heeft, op die pagina onvoldoende inzicht wordt gegeven in de herkomst van het gemiddelde tarief waarmee wordt vergeleken en dat, voor zover het huizen betreft met een waarde van boven de E 200.000,-, naar Makelaarsland niet heeft weersproken, dit gemiddelde in ieder geval onjuist is.
Het door de voorzieningenrechter gegeven bevel is wel te ruim geformuleerd. Het hof ziet onvoldoende aanleiding voor een bevel aan Makelaarsland tot staking van ‘iedere andere vorm van misleidende reclame ten aanzien van haar dienst’ op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Makelaarsland stelt vervolgens ook nog dat de STER de reclame uitzendt en niet zijzelf, waardoor zij ‘het risico loopt om een dwangsom te verbeuren indien de commercial alsnog door anderen wordt uitgezonden, zonder dat zulks haar te verwijten valt.’
Het hof verwerpt dit bezwaar. Uitzending door de STER heeft Makelaarsland, als opdrachtgever, in eigen hand en een eventuele heruitzending door derden zonder haar opdracht valt niet onder de draagwijdte van het aan Makelaarsland opgelegde verbod.
Het betoog van Makelaarsland dat de bevolen rectificatietekst een verkeerd beeld geeft van de door haar geboden diensten moet worden verworpen. Gedaagden voeren terecht aan dat over de vraag of het rondleiden van potentiële kopers tot de kern van de diensten van een verkopende makelaar behoort verschillend kan worden gedacht: vaststaat in ieder geval dat het hier, zoals gezegd, om een tijdrovend onderdeel gaat van de verkoopbemiddeling die een makelaar doorgaans voor zijn rekening neemt.
Makelaarsland betoogt ten slotte dat ook het bevel met betrekking tot de vergelijking van tarieven te ruim is. Het hof acht het bevel echter op adequate wijze toegespitst op het voorkomen van toekomstig onrechtmatig gedrag.
De eerste grief van gedaagden is gericht tegen de afwijzing van het gevorderde gebod tot het doen uitzenden van rectificaties op de televisie. De grief faalt. Het verloop van tijd sinds de verschijning op televisie van de gewraakte commercial is inmiddels zodanig dat van een rectificatie-uitzending als remedie tegen een door de uitzending van de commercial bij het publiek gewekte onjuiste voorstelling weinig effect meer valt te verwachten.
Het verzet van Makelaarsland tegen de eiswijziging door gedaagden is gegrond voorzover deze betrekking heeft op een nieuwe lijn van adverteren die Makelaarsland (hangende dit hoger beroep) heeft ingezet en waarin zij (onder meer) claimt woningen sneller te verkopen dan andere makelaars. Makelaarsland stelt zich terecht op het standpunt dat het instellen van deze eis in hoger beroep in strijd is met de eisen van goede procesorde.
Het hof preciseert het dictum en bekrachtig het vonnis waarvan beroep voor het overige.
Lees het arrest hier. Vonnis Rechtbank Alkmaar hier.
Hoger beroep executiegeschil.
In het executiegeschil trekt Makelaarsland wel aan het langste eind.
Nadat haar was bevolen om de uitzending van de commercial te staken, heeft Makelaarsland het plan opgevat om het beeldmateriaal van de commercial van een nieuwe zgn. voice-over te voorzien en de commercial in aldus gewijzigde vorm alsnog op de televisie uit te zenden. (Zie dit eerdere bericht voor de feiten).
Makelaarsland heeft deze nieuwe tekst aan gedaagden voorgelegd met het verzoek schriftelijk te bevestigen dat zij geen executiemaatregelen zouden nemen indien de gewijzigde commercial zou worden uitgezonden. Gedaagden hebben daarop schriftelijk te kennen gegeven bezwaar te hebben tegen de nieuwe commercial.
Anders dan de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat het beperkte karakter van de door Makelaarsland geboden dienstverlening in de gewijzigde tekst voldoende tot uitdrukking wordt gebracht en het misleidend karakter van de commercial daarmee is weggenomen. Makelaarsland heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het (hele) verkoopproces ‘begeleidt’. Van Makelaarsland kan niet worden verwacht dat zij in haar (relatief korte) reclameboodschap uiteenzet hoe aan deze begeleiding gestalte wordt gegeven en op welke punten haar betrokkenheid bij het verkoopproces verschilt van die van een traditionele makelaar.
Makelaarsland voert terecht aan dat van de ‘consument’ van dienstverlening als door Makelaarsland geboden een zekere oplettendheid mag worden verwacht. Dat de uitzending van de commercial niettemin als misleidend voor de consument en onrechtmatig jegens gedaagden moet worden aangemerkt omdat de nieuwe commercial de (boodschap van de) eerdere versie daarvan in herinnering roept ziet het hof niet.
De gewijzigde commercial moet in beginsel als zelfstandige uiting, op haar eigen merites, worden beoordeeld. In die commercial wordt aan het publiek voldoende duidelijk gemaakt dat het ‘afscheid van de traditionele makelaardij’ met name inhoudt dat van de klant een mate van zelfwerkzaamheid wordt verwacht waardoor het bedrag dat Makelaarsland voor de door haar geboden (makelaars)diensten in rekening brengt beperkt kan blijven.
Dat de vorige commercial zodanig in het geheugen van het publiek is gegrift dat de boodschap van de nieuwe tekst niet voldoende door zal dringen acht het hof niet aannemelijk, en is ook door gedaagden niet feitelijk onderbouwd. De commercial mag derhalve worden uitgezonden.
