Hof Amsterdam 10 mei 2011, LJN BQ4844 (JC Decaux Advertising N.V. tegen Stichting Villa Betty)

Dakreclame - mogelijkheid tot plaatsing

Reclamerecht. Algemeen contractrecht. Huur reclameruimte. Villa Betty verhuurt reclameruimte boven het dak van Muntplein 1 en Amstel 2. JC Decaux huurt deze ruimte voor termijn van telkens 5 jaar vanaf 1991. Tegen eindigen termijn kan met opzegtermijn van 1 jaar de overeenkomst worden opgezegd. Sinds 2004 zijn de richtlijnen van de gemeente omtrent dakreclame aangescherpt. Vervanging van reclame is slechts toegestaan na toestemming van de Welstandscommissie. Nu JC Decaux tot tweemaal toe geen toestemming kreeg, heeft het de huurovereenkomst met Villa Betty bij brief op 26 februari 2007 opgezegd. Kantonrechter heeft o.a. deze opzegging ongeldig verklaard en geoordeeld dat niet kan worden gesproken van gebrek (art. 7:204 BW).

Hof: Mogelijkheid tot benutten van ruimte voor plaatsen dakreclame is belangrijk. Zonder die gebruiksmogelijkheid moet het gehuurde als gebrekkig worden aangemerkt. In huurovereenkomst ligt besloten dat JC Decaux reclame mocht vervangen, dus hier mogen geen beperkingen aan worden opgelegd. Nu gehuurde gebrek had, was JC Decaux bevoegd de overeenkomst per 1 april 2008 te ontbinden op grond van art.6:267 BW.

4.6 Het hof stelt voorop dat het gehuurde in dit geval een niet zo gemakkelijk te onderscheiden of te definiëren “zaak” betreft. Dat betekent dat vooral te rade moet worden gegaan bij hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan bij de huurovereenkomst teneinde te achterhalen of van een relevant gebrek kan worden gesproken.
Centraal staat naar het oordeel van het hof dat JC Decaux ruimte boven een dak heeft gehuurd teneinde die ruimte te benutten voor dakreclame voor een van haar klanten. Het gehuurde ontleent daaraan haar betekenis voor JC Decaux. Om die reden was zij, naar moet worden aangenomen, bereid de overeengekomen huurprijs te betalen. Zonder de mogelijkheid dakreclame te plaatsen vertegenwoordigt het gehuurde voor haar geen enkele waarde.

De stellingen van Villa Betty bevatten niets dat erop wijst dat zij dat niet zou hebben begrepen.
Die gebruiksmogelijkheid maakt zozeer het wezen van het gehuurde uit dat moet worden geoordeeld dat het gehuurde zonder die gebruiksmogelijkheid als gebrekkig moet worden beschouwd, in die zin dat het gehuurde dan een eigenschap mist, waardoor het aan de huurder, thans JC Decaux, niet het genot kan verschaffen dat deze althans haar rechtsvoorgangster bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.

4.8 In de huurovereenkomst ligt naar het oordeel van het hof voorts besloten dat JC Decaux jegens Villa Betty het recht had bedongen om de dakreclame desgewenst te vervangen, hetzij omdat zij een nieuwe huurder zou hebben gevonden hetzij omdat een huurder andere reclame zou wensen. In de huurovereenkomst is immers zonder enige beperking voorzien in de mogelijkheid om het verhuurde onder te verhuren. Dat betekent dat JC Decaux die haar bedrijf ervan heeft gemaakt om reclameruimte ter beschikking te stellen van haar klanten, er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst op dit punt geen beperkingen zou opleveren. Villa Betty had daarmee op haar beurt rekening te houden.

4.9 Als vaststaand kan tussen partijen worden aanvaard dat JC Decaux vanaf 2006 serieuze beperkingen heeft ondervonden in het gebruik van het gehuurde.

De stellingen van Villa Betty zijn te speculatief om aan te nemen dat Samsung toentertijd geen wijziging van het reclamebord wilde. Ook als met Villa Betty zou moeten worden aangenomen dat er met het reclamebord waarop het oude logo van Samsung nog stond niet veel mis was zodat het rustig had kunnen blijven staan, heeft te gelden dat JC Decaux in haar rechtsverhouding met Villa Betty de vrijheid had om voor haar klant Samsung te streven naar vervanging van het bord.

4.14 Slotsom van deze overwegingen is dat moet worden aanvaard dat het gehuurde een gebrek had als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Villa Betty heeft dit gebrek niet verholpen noch, naar uit de stellingen van JC Decaux kan worden opgemaakt, hoeven te verhelpen. Villa Betty heeft niet gesteld noch is anderszins voldoende gebleken dat ze het gebrek had kunnen verhelpen. Het is een gebrek dat het genot dat JC Decaux mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt. JC Decaux is daarom bevoegd de huur op de voet van artikel 6:267 BW te ontbinden.

De grieven I, II, III en V in het principaal appel slagen in zover. De grieven A en B in het incidenteel appel falen.

Lees de gehele uitspraak hier (link en pdf)